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Die meisten Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, sind auf einen Immobilienkredit angewiesen. Der Vorgang ist zu sehr Routine geworden, um wirklich abschreckend zu sein. Für den Immobilienkredit spricht grundsätzlich, dass die hohen Sicherheiten für die Bank, die mit der ersehnten Immobilie verbunden sind, das Finanzhaus zu relativ geringen Zinsen motivieren. Von allen Kreditarten ist der Immobilienkredit vielleicht der günstigste. 

 

Wir geben acht Tipps, um die Kreditkosten weiter zu senken.

 

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Mit einem Kreditvergleich die besten Kreditangebote finden

 

Im Digitalzeitalter können Kunden mithilfe von Vergleichsportalen wie Baufi24 den optimalen Immobilienkredit finden. Die Dienstleister arbeiten mit den wichtigsten Bankhäusern zusammen, sodass Kunden auf Basis des Pools vergleichen können. Sie müssen lediglich die gewünschten Eckdaten wie Kredithöhe, Laufzeit und Verwendungszweck angeben, um die attraktivsten Angebote, nach Wertigkeit geordnet, aufgelistet zu bekommen.

 

Mit weiteren Parametern ist es möglich, die Suche stärker zu individualisieren, damit Kunden das beste Kreditangebot finden, das auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Besonders günstig sind Fintechs und Direktbanken, welche vollständig auf die digitale Abwicklung setzen. Das eingesparte Filialnetz gibt ihnen die Möglichkeit, den geringeren Kostenaufwand durch niedrige Zinsen an ihre Kunden weiterzugeben.

 

Ist der Kredit förderungswürdig?

 

In Deutschland ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) maßgeblich für die Vergabe von Förderkrediten verantwortlich. Förderkredite zeichnen sich durch besonders günstige Konditionen wie niedrige Zinssätze, Zinssicherheit durch Zinsfestschreibung und mögliche Tilgungszuschüsse aus. 

 

Derzeit können sich vor allem Kreditnehmer auf Zuschüsse und Subventionen Hoffnungen machen, wenn diese ihr Haus nach den Maßstäben der Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Sicherheit einrichten. Außer der Institution aus der Wirtschaftswunderzeit kommen als mögliche Kreditgeber die Förderbanken der Bundesländer sowie regionale Förderbanken infrage. Gelegentlich vergeben auch einzelne Banken einen Förderkredit.

 

Kalkulation der Eckdaten

 

Für viele Kreditnehmer ist es zunächst schwierig, die passende Kreditsumme und den Tilgungssatz richtig einzuschätzen. Experten geben Orientierung, indem sie warnen, wenn die monatliche Tilgungsrate mehr als 35 bis 40 % des eigenen Einkommens überschreitet. Dennoch sollte der Kredit möglichst früh zurückbezahlt sein, denn je länger der Kredit ist, desto größer sind tendenziell die Zinskosten. 

 

Dies gilt qualitativ durch die Bank, die das Ausfallrisiko bei einem langen Kredit höher einschätzt als bei einem kurzen Kredit. Der quantitative Faktor, der Auswirkungen auf die Kreditkosten durch lange Laufzeiten hat, äußert sich darin, dass sich die Zinskosten durch die Aufteilung in mehrere Monatsraten entsprechend summieren.

 

Bonität und Schufa

 

Den stärksten Einfluss auf die Kreditkonditionen hat die eigene Bonität. Die Bonität hilft Banken bei der Taxierung des Ausfallrisikos, besonders bei langen Krediten. Sie setzt sich aus den finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers sowie seiner Zahlungsmoral in der Vergangenheit zusammen. Mit Blick auf die finanziellen Möglichkeiten zählen für Banken das Vermögen, Sicherheiten und die Höhe des Einkommens.

 

Das Einkommen sollte auf stabilen Grundlagen beruhen wie bei einem abhängigen Beschäftigungsverhältnis nach überstandener Probezeit oder, noch besser, einer Verbeamtung. Für die Einschätzung der Zahlungsmoral sammeln Wirtschaftsauskunfteien wie die Schufa Holding AG persönliche Daten, die über die Zahlungstreue Auskunft geben. Sie fassen die Ergebnisse in einem persönlichen Schufa-Score zusammen.

 

Wer einen negativen Schufa-Eintrag hat, sollte einen zweiten Kreditnehmer als Ausgleich mit ins Boot holen oder warten, bis die negativen Einträge gelöscht wurden. Die Löschung nimmt die Schufa regelmäßig vor. In den meisten Fällen werden die Daten nach drei Jahren wieder getilgt. Sind die Eingaben unzutreffend, haben Kunden das Recht, eine sofortige Löschung bei der Auskunftei zu veranlassen.

 

Eigenbeteiligung durch den Kreditnehmer

 

Kunden können Banken mit Eigenbeteiligungen günstig stimmen. Die wichtigsten Eigenleistungen sind die Eigenfinanzierung und der Eigenanteil durch Arbeitsleistung in Form der sogenannten „Muskelhypothek“. Je höher die Eigenkapitalquote ist, desto positiver bewerten Banken die finanzielle Stabilität des Kreditnehmers und desto geringer erscheint ihnen das Ausfallrisiko. Günstigere Zinsen sind die Folgen einer hohen Eigenbeteiligung, deren Quote im Idealfall bei über 30 % liegt.

 

Eigenbeteiligungen durch handwerkliche Arbeiten am Haus, durch sich selbst oder durch Freunde und Familienangehörige, senken die Zinskosten weiter. Zu bedenken ist, dass Kreditnehmer für Baumängel durch eigenes Verschulden haften, sodass sie ihre Möglichkeiten, sich am Bau zu beteiligen, realistisch einschätzen sollten. 

 

Als Eigenleistung gelten unter anderem:

 

  • Bargeld
  • Geld auf Konten
  • Aktien und Wertpapiere
  • Fördermittel durch Förderbanken
  • Termingelder
  • Fondssparpläne
  • Privatkredite

 

Ein zweiter Kreditnehmer kann Wunder bewirken

 

Vier Schultern tragen mehr als zwei, das wissen auch die Banken. Zweite Kreditnehmer wirken sich deshalb positiv auf die Kreditkonditionen aus. Wirtschaftsstudien zeigen, dass Kredite zu zweit durchschnittlich um 31 % günstiger sind als Kredite, die man allein stemmen muss. Wenn man ohnehin vorhat, mit einem Lebenspartner in das Haus einzuziehen, wäre es unklug, auf diese Möglichkeit zu verzichten. 

 

Besonders aussichtsreich sind die Einsparmöglichkeiten durch einen zweiten Kreditnehmer, wenn es gelingt, eine eigene negative Bonität mit einer positiven Bonität des Teilhabers auszugleichen.

 

Länge der Sollzinsbindung 

 

Maßgeblich für die Länge der Sollzinsbindung sind die Höhe der Zinsen und der aktuelle Trend. Bei hohen Zinsen empfiehlt sich für Kreditnehmer eine kurze Sollzinsbindung, während bei niedrigen Zinsen eine lange Sollzinsbindung eher von Nutzen wäre. Beim Trend gilt wiederum, dass in Erwartung steigender Zinsen eine kurze Sollzinsbindung und in Erwartung fallender Zinsen eine lange Sollzinsbindung angestrebt werden sollte.

 

Die EZB hat mit Stand von Januar 2023 den Leitzins mehrmals erhöht. Zwar ist der Leitzins mit 2,5 % immer noch relativ niedrig. Aufgrund der mehrmaligen Erhöhungen des Leitzinses sowie der ökonomischen Gesamtlage rechnen Analysten aber mit weiter steigenden Zinsen. Deshalb sollten Kreditnehmer derzeit eine kurze Sollzinsbindung anstreben.

 

Mehr Flexibilität durch Sonderkonditionen

 

Das Leben ist kein langer, ruhiger Fluss und die finanziellen Möglichkeiten können sich während der persönlichen Laufbahn dramatisch ändern. Wer sein Einkommen deutlich erhöht oder einen warmen Geldregen empfangen hat, kann das Geld dazu verwenden, den Immobilienkredit ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Dies spart eine Menge an Zinskosten, geht aber nur unter der Voraussetzung, dass Kreditnehmer über das Recht auf eine vorzeitige Sondertilgung verfügen.

 

Weitere Flexibilität vermitteln Sonderkonditionen wie ein erlaubter Ratenstopp für eine festgelegte Zeit sowie mögliche Ratenanpassungen oder Tilgungssatzwechsel. Diese Sonderkonditionen bieten auf den ersten Blick ausschließlich Vorteile. Zu bedenken ist aber, dass sich die Bank dieses Entgegenkommen durch höhere Zinskosten bezahlen lassen kann. Kreditnehmer sollten deshalb genau auf die Auswirkungen achten, die eingeräumte Sonderkonditionen auf den Zinssatz haben.

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